养老地产建设四大阵营：传统养老机构、地产商、保险机构、产业配套跨界企业

目前参与养老地产建设运营主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。其中房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，2013年，以万科、保利。绿地首创等为主房地产开发商和以泰康、新华、国寿、太保、合众等保险企业，纷纷进入养老地产行业。

万科算是养老地产行业的领跑者，2009年万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步；2013年长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正式对外开放；2016年万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。保利则是全产业链介入养老地产，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式。

保险机构由于长期持有大规模低成本资金，适合投资于回收周期较长的养老地产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。

除房地产商和保险企业外，养老地产相关配套产业企业，包括大族激光、易华录、上海三毛、金陵饭店等企业也开始进入养老地产行业，其行业投资主体呈现多样化趋势。

房地产和保险企业处于民营机构主导地位

近年来，受到政策支持等因素的影响，我国民营养老机构迅速发展，市场参与主体众多，包括房地产开发商、保险企业、医疗健康企业等，其中房地产开发商和保险企业是较早进入该领域的两大类型企业，目前处于行业领先地位。

万科、保利等是房地产开发商涉足养老产业的主要代表，保险企业则有泰康人寿、合众人寿、中国人寿等。

在居住收费上，房地产开发商主要采取有产权销售、使用权销售等模式，保险企业则以“押金+租金”、“会员卡+管理费”和“保险捆绑”三种模式销售。

大部分保险企业主打高端路线

保险企业布局养老机构主要以自建的投资模式为主，且定位于高端市场。在头部企业中，只有合众人寿是选择自建+第三方合作的投资方式和定位于中端市场，其他均以自建模式打造高端养老机构。

目前，合众人寿的合众优年养老社区开业城市最多，为13个城市，泰康人寿的泰康之家排名第二，为5个。不过，按目前计划，泰康之家将会陆续开多13个城市，这将使得泰康之家在开业城市数量反超合众优年养老社区。

养老地产行业发展趋势

——以服务为核心

随着养老产业第一个标准化文件发布及强化监管政策实施，养老地产项目的优势服务及运营能力将成为主要竞争力。同时“公建民营”的模式也使开发商将关注点投放在产品本身的打造和运营上，对开发商本身的产品力要求更高。