中国城市报：政策大力鼓励利用闲置商业、办公、老旧小区边角地等存量资源改造养老设施。在您看来，社区层面盘活这些“沉睡资产”最大的动力和阻力分别是什么？

陈越良：盘活存量资源改造养老设施，是推动城市空间从“资产持有”向“价值创造”与“福祉供给”的转型，动力与阻力并存，且相互交织，本质是一场涉及产权、规划、运营及社会观念的系统工程。

最大的动力，源于三个层面的“压力—引力”转换。首先是城市高质量发展的“治理压力”。在土地资源紧约束背景下，大量低效闲置空间成为城市更新的“负资产”，将其转化为普惠性养老设施，既能提升空间效能、优化社区布局，又能响应老龄化治理需求，成为基层政府破解“地从哪里来、服务如何落地”的重要抓手。

其次是银发经济崛起的“经济引力”。随着老年人口消费能力与意愿的提升，养老服务市场的稳定性与现金流潜力，吸引着社会资本的参与。改造闲置空间为养老设施，既能为资产持有方带来长期稳定收益，还能带动周边医疗、护理等关联消费，激活社区经济“微循环”，这是市场主体参与的根本动力。

此外是社区共同体再造的“社会合力”。闲置空间往往是社区的安全隐患与管理盲区，将其改造为养老“福祉空间”，能提升居住环境品质，让有老人的家庭感受到关爱，增强居民对社区的认同感与归属感，凝聚民意共识，为项目落地扫清社会阻力。

最大的阻力则表现为三重“结构性矛盾”。一是“分散产权”与“整合运营”的矛盾。存量资源产权多分散，而养老设施改造运营需统一规划、集中投入、长期稳定，产权分散与利益多元的现状，导致协调成本极高，不易推进项目。

二是“非标改造”与“规范审批”的矛盾。商业、办公建筑的原始设计，与养老设施的日照、无障碍、消防等规范存在天然差异。按新建标准改造经济技术不可行，寻求弹性审批又缺乏明确细则与协同机制，导致项目在验收、备案等环节卡壳。

三是“前期投入”与“长期可持续”的矛盾。存量改造虽无土地成本，但结构加固、适老化改造等初期投入巨大；而普惠型养老服务微利、长效，投资回收周期长。缺乏成本分摊、专业运营及复合盈利模式，易让项目陷入财务危机，造成资源二次浪费。

面对发展中的动力与阻力，中国社区发展协会围绕“系统性解决方案的催化者与赋能平台”定位，通过示范项目与技术指导，降低跨界合作成本，树立可复制范式。打造共益型示范项目，探索资产信托托管、整合基金等模式，明确权责利险分配。编制适配性技术指南，提供改造方案与政策沟通模板，降低合规风险。构建全周期财务运营支持体系，建立测算模型与运营资源库，培育专业运营能力，形成稳定生态合作。