人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面，日益成为受到关注的一大社会问题。在现代化因素的影响下，传统的“家庭养老”的功能越来越弱化，单纯的机构养老已经不能满足广大老年人多方面的养老需求。随着中国老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，而其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前，中国养老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存。

当下，中国老年人的消费观念出现了从“生存型”向“小康型”转变的势头。高端养老住宅、老年公寓、老年疗养、老年金融等项目层出不穷。但是，就总体情况来看，目前我国老年消费市场的开发和规范仍处于初级阶段。在市场快速发展的背景下，各种陷阱和骗局不断出现，盯上老年人的口袋。现如今，养老市场方兴未艾，打着“高收益”旗号的诈骗陷阱接踵而至。“免费住养老院还能拿利息”“三年就能赚回本金”“办会员卡就能到处吃喝玩乐”等言过其实的宣传语不胜枚举。在热情而执着的“咨询专员”反复洗脑下，这些所谓“高收益”的投资陷阱让不少老人防不胜防。数据显示，65岁以上独居老人最容易上当受骗，诈骗的主要形式为骗存骗贷、销售各类所谓高收益的老年公寓以及相关虚假金融产品等。

当然，不仅仅是中国，世界各国都面临老龄化问题。不同的养老模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念衍生出不同的服务模式。海外的养老地产和养老服务市场运行多年，也遇到了种种挑战。中国养老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程，并配合本地的文化传统和实际需求来发展，让体系日趋完善。

美国： 市场开发为主的养老地产金融生态系统

在美国，养老地产不是一类房屋，也不是一种收费模式，它是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITs）和私募基金共同构建。其中，养老地产的开发商通常是由其他类型的开发商演化而来，他们根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，然后按事先约定的价格卖给运营商或投资商。在这一过程中，运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。当然，也有不少运营商自己充当开发商，或与开发商组建合资公司来共同开发项目。此外，由于开发环节并非养老地产的核心环节，所以多数运营商和投资商都会谨慎控制开发环节的资金占用，从而出现了开发业务外包的趋势。

一是“养老金＋地产”：美国普遍采用“养老金+地产”的商业模式，即将保险、地产、养老产业融合在一起。首先，养老金的支付来源是整个养老地产业运行的关键。美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个金融体系。美国采用“养老金+地产”的开发模式，是将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。保险行业进军地产，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼，同时为公司吸收养老保险客户。