二是整体性的金融生态系统：在美国，主要由三类投资商（即房地产投资基金“REITs”、私募基金和非营利性组织）组成了一个完善的养老地产金融生态系统。其中，REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非营利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。

但无论是哪种投资商，在持有物业期间都以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。在净出租方式下，投资商获得稳定租金回报，由运营商支付所有运营费、维修费、保险费、税费等，运营商获取剩余收益的同时承担经营风险；而在委托经营方式下，运营商收取固定比例的管理费，投资商获取剩余收益并承担大部分经营风险；有时，投资商也会与运营商共同发起地产基金来收购并持有养老地产，运营商在基金内占有少数份额并负责运营管理，而投资商则按出资比例承担大部分经营风险。

不得不提的是，养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。REITs运营模式利润率高但资金回笼期长，风险低，但投资回报率也略低。如果选择只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱的会员制模式，又会成为巨大的风险。假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能“打水漂”。因此，会员制模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发。

日本：多方合作型的养老地产运营模式

相对于亚洲其他国家，日本养老产业已经形成完整产业链。2000年《护理保险制度》的实施，保障了老年人长期照料护理服务的支付能力，因此吸引了大量私人企业进入养老地产这一领域。日本老年住宅开发主体非常多元化，开发商、保险公司、实业公司、政府等都积极参与，合作模式降低了经营风险和成本。而养老地产以出租为主，机构设施类一般收取一次性入住金和月费，住宅类只收取月费，月费很大程度由当地介护保险金支付比例设定和支付。另外，日本居家养老很发达，在居住上有“两代居”和长寿型住宅作为选择，配合社区及居家护理服务。

另外，日本也选择利用金融工具的发展促进整体行业的发展。例如，日本推行房屋逆按揭财务安排，来保障老年人在养老设施和服务利用的支付能力。日本也选择了通过发行REITs来推动养老地产发展。日本J-REITs房地产证券化的发行总额累计已超过约45万亿日元。但是，自从2008年金融危机以来，用于房地产投资的金额已大大减少。这对投资J-REITs的机构投资者们产生了很大的负面影响。截至2016年，日本共有56只上市REITs的股票，市场规模达1147亿美元，占全球REITs指数的7.43%。